# 置业与负债：按揭成数 70%、供款比率 50%、压力测试暂停、按揭保险与保险怎么配合

> 置业是多数香港家庭最大的一笔负债。本文按金管局 2024-02-28 与 2024-10-16 的逆周期措施、按揭证券保险公司 2023-07-07 的按揭保险修订与税务局的居所贷款利息扣除，讲清能借多少、月供占收入多少、压力测试的现状、首期与印花税的现金需求、按揭与人寿及火险的配合，以及负债在各阶段的承受力算法。

- URL: https://wealthplan.hk/property-and-debt/
- Author: 人生阶段理财编辑部 (https://wealthplan.hk/about/)
- Reviewed by: Life-Stage Planning Editorial Editorial Board
- Published: 2026-11-04
- Updated: 2026-11-04
- Language: zh

## 要点速览

- 2024-10-16 起所有住宅物业按揭成数上限 70%、供款与入息比率（DSR）上限 50%，不论物业价值、是否自用或是否已有其他按揭；非住宅物业同为 70%。
- 2024-02-28 起金管局暂停按揭利率加 200 基点的压力测试，银行只须确保 DSR 不超过 50%；读者自行规划时仍应做加息情景。
- 按揭保险计划（2023-07-07 修订）：物业价值 HK$1,000 万以下最高成数 90%，HK$1,000 万至 1,500 万 80%（或贷款上限 HK$900 万），HK$1,500 万至 3,000 万 70%（或 HK$1,200 万）；首次置业者在银行上限以上 5% 的部分豁免保费，以按揭证券保险公司最新文件为准。
- 居所贷款利息扣除每年上限 HK$100,000、合计 20 个课税年度；与 2023-10-25 或之后出生的子女同住可加 HK$20,000；住宅租金扣除同额。
- 2025-02-26 起 HK$100 印花税的物业价值上限由 HK$300 万提高至 HK$400 万；2024-02-28 起取消额外印花税、买家印花税与新住宅印花税。

## 定义：置业规划是四个数字的交集

置业与负债规划回答四个问题：能借多少（成数）、月供占收入多少（供款与入息比率）、利率上升时还能不能供（压力情景）、首期与税费要准备多少现金。四个数字的交集决定可负担的楼价，而不是反过来先看楼价再凑数字。香港的前两个数字由金管局的逆周期措施设定上限，第三个自 2024 年起由借款人自己负责，第四个由印花税与银行要求决定。

## 现行规则：成数、供款比率与压力测试

| 项目 | 现行规则 | 生效日期 |
|---|---|---|
| 住宅物业最高按揭成数 | 70%，不论物业价值、是否自用 | 2024-10-16 |
| 非住宅物业最高成数 | 70% | 2024-10-16 |
| 以资产净值为基础的按揭 | 70%（由 60% 上调） | 2024-10-16 |
| 供款与入息比率（DSR）上限 | 50%，自用与非自用统一 | 2024-10-16 |
| 已有其他按揭的申请人 | 原本下调 10 个百分点的要求取消 | 2024-10-16 |
| 压力测试（按揭利率 +200 基点下 DSR 不超过 60%） | 暂停 | 2024-02-28 |

金管局 2024-10-16 的公报说明，这次调整把成数与 DSR 上限恢复到 2009 年逆周期措施推出前的水平；措施适用于当日或之后签署临时买卖合约的交易。规则可能随市况再调整，以金管局最新公报为准。

压力测试暂停的含义是银行不再强制以加息 200 基点测算，但利率风险没有消失。本站建议读者自行做两个情景：按揭利率上升 1 个百分点与 2 个百分点后的月供，并确认加息后的 DSR 仍在自己能接受的范围（例如不超过 40%）。

## 按揭保险计划：成数如何提高到 80%–90%

银行按金管局规则最多借 70%，超出部分由按揭证券保险公司（HKMCI）的按揭保险计划承保，借款人支付保费。2023-07-07 修订后的框架（以 HKMCI 最新文件为准）：

| 物业价值 | 最高成数 | 贷款上限参照 |
|---|---|---|
| HK$1,000 万或以下 | 90% | — |
| HK$1,000 万以上至 1,500 万 | 80%，或按 HK$900 万贷款上限计算的成数，取较高者 | HK$900 万 |
| HK$1,500 万以上至 3,000 万 | 70%，或按 HK$1,200 万贷款上限计算的成数，取较高者 | HK$1,200 万 |

附带条件通常包括：自住、固定受薪或可证明收入、DSR 上限（申请人无其他按揭时 50%）、最长还款期 30 年；首次置业者在银行最高成数以上 5% 的部分豁免保费，一般购房者享 35% 保费折扣（2023-07-07 公告）。按揭保险把首期从三成降到一至两成，代价是保费与更高的月供；对规划而言，首期降低不等于负担能力提高。

## 首期与税费：要准备多少现金

| 项目 | 规则（截至 2026-11-04） |
|---|---|
| 首期 | 楼价 ×（1 − 成数）；70% 成数下为 30%，用按揭保险可降至 10%–20% |
| 从价印花税 | 按物业价值分级：HK$400 万或以下 HK$100（2025-02-26 起，由 HK$300 万上调）；以上按税务局公布的第 2 标准税率级别 |
| 额外印花税、买家印花税、新住宅印花税 | 2024-02-28 起取消 |
| 按揭保险保费 | 按成数与年期计算，可一次付或摊入贷款 |
| 律师费、估价费、经纪佣金 | 按市价 |
| 装修与搬迁 | 自行估算 |

现金需求 = 首期 + 印花税 + 保费（如一次付）+ 律师费与佣金 + 装修，再加上置业后仍须保留的应急金（见[储蓄与流动性](/savings-liquidity/)）。常见错误是把应急金全部用作首期。

## 利率：H 按与 P 按的机制

香港住宅按揭利率主要有两种定价：以香港银行同业拆息（HIBOR，通常为 1 个月）加息差的「H 按」，设有以最优惠利率（P）减息差的封顶利率；以及直接以 P 减息差的「P 按」。HIBOR 每日由香港银行公会公布，随资金面波动；P 由各银行自行决定，变动较慢。规划时的要点是：H 按的月供在 HIBOR 上升时会增加直到封顶，封顶利率才是最坏情景的月供依据。各银行的息差、现金回赠与罚息期以其最新文件为准，本站不比较。

## 保险与按揭的配合

| 保险 | 作用 | 常见安排 |
|---|---|---|
| 火险 | 银行要求，保障楼宇结构 | 按银行要求的保额投保，通常不含家居财物 |
| 人寿保险（定期或递减式） | 借款人身故时偿还按揭余额，避免家人被迫卖楼 | 保额不低于按揭余额、期限与还款期一致；递减式保额随余额下降，保费较低 |
| 伤残或危疾保障 | 借款人失去工作能力时维持供款 | 保额按供款 × 预计中断期估算，见[保障缺口](/protection-gap/) |
| 家居保险 | 家居财物与第三者责任 | 自愿 |

按揭保险（HKMCI 的 MIP）与人寿保险是两回事：前者保障银行在借款人违约时的损失，不保障借款人家庭。身故保障缺口的需求法应把按揭余额列为负债项。

## 居所贷款利息与住宅租金扣除

| 项目 | 上限 | 条件 |
|---|---|---|
| 居所贷款利息 | 每年 HK$100,000，合计 20 个课税年度 | 物业为纳税人主要居所、贷款用于购买该物业 |
| 额外扣除 | 加 HK$20,000（合计 HK$120,000），合计 19 个课税年度 | 与 2023-10-25 或之后出生、未满 18 岁的子女在港同住至少六个月，且当年利息超过 HK$100,000 |
| 住宅租金 | 每年 HK$100,000；额外扣除同上 | 纳税人或配偶不拥有香港住宅物业等条件 |

夫妇联名持有物业时，各自按业权比例申索；额外扣除同样按比例。扣除减少的是应课税入息，节税额等于扣除额乘以边际税率，见[税务扣除与报税](/tax-deductions/)。

## 各阶段的负债承受力

| 阶段 | 建议口径（本站整理） |
|---|---|
| 单身 | DSR 不超过 40%；保留 6 个月应急金后再算首期；避免把全部储蓄投入首期 |
| 新婚 | 合并收入算 DSR 时，假设一方收入在生育后减少 30%–50% 再测算 |
| 有孩 | 月供 + 教育支出 + 保费合计不超过收入 60%；人寿保额覆盖按揭余额 |
| 临退 | 目标在退休前还清或余额低于可变现资产；考虑缩短年期而非续借 |
| 退休 | 无按揭为佳；有楼无现金者可评估安老按揭，见[退休提取](/retirement-income/) |

内地读者注意：非香港永久性居民在香港置业须遵守现行印花税规则（2024-02-28 起买家印花税已取消，以税务局最新公布为准）；跨境汇款受内地外汇管理规定限制；银行对非本地收入的按揭审批另有要求。请在所在辖区取得专业意见。

## 资料来源与日期

- Countercyclical macroprudential measures for property mortgage loans（新闻公报） — 香港金融管理局（HKMA） 2024-10-16 https://www.info.gov.hk/gia/general/202410/16/P2024101600258.htm
- Countercyclical Macroprudential Measures for Property Mortgage Loans（暂停压力测试） — 香港金融管理局（HKMA） 2024-02-28 https://www.hkma.gov.hk/eng/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- Amendments to the Mortgage Insurance Programme — 香港金融管理局（HKMA）/ 按揭证券保险公司 2023-07-07 https://www.hkma.gov.hk/eng/news-and-media/press-releases/2023/07/20230707-5
- Increasing ceiling amount for concessionary deductions allowable for home loan interest and domestic rent — 税务局（IRD） 2024/25 起适用 https://ird.gov.hk/eng/tax/adc.htm
- Allowances, Deductions and Tax Rate Table（PAM 61(e)） — 税务局（IRD） 2026-08 https://www.ird.gov.hk/eng/pdf/pam61e.pdf
- 2025-26 Budget – Tax Measures（印花税价值级别调整） — 税务局（IRD） 2025-02-26 起适用 https://www.ird.gov.hk/eng/tax/budget2025.htm
- 2024-25 Budget – Tax Measures（取消住宅物业需求管理措施） — 税务局（IRD） 2024-02-28 起适用 https://www.ird.gov.hk/eng/tax/budget2024.htm
- HKD Interest Settlement Rates（HIBOR） — 香港银行公会（HKAB） 每日更新 https://www.hkab.org.hk/en/rates/hibor

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